Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành sẽ chỉ còn hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025. Từ ngày 1/1/2026, việc áp dụng bảng giá đất mới cập nhật hàng năm, tiệm cận giá thị trường được dự báo sẽ khiến chi phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu tăng đáng kể.

Giai đoạn chuyển tiếp: Bảng giá cũ vẫn áp dụng nhưng có thể điều chỉnh cục bộ

Căn cứ khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 tiếp tục được phép áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa giá đất sẽ "đứng yên". Luật cho phép UBND cấp tỉnh được quyền điều chỉnh bảng giá đất nếu nhận thấy giá đất tại địa phương có biến động lớn hoặc không còn phù hợp với thực tế, nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và điều kiện thị trường. Đồng thời, thực hiện Công văn số 5774 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các địa phương đang khẩn trương rà soát việc áp dụng bảng giá đất. Đối với những khu vực, vị trí cụ thể mà giá trong bảng giá đất hiện hành chưa sát với giá thị trường, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định điều chỉnh để áp dụng ngay trong giai đoạn chuyển tiếp này.

Từ 2026: Bỏ khung giá 5 năm, cập nhật giá đất hàng năm

Thay đổi lớn nhất sẽ bắt đầu từ ngày 1/1/2026, khi các tỉnh, thành phố chính thức ban hành và áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Điểm nổi bật của luật mới là việc xóa bỏ cơ chế xây dựng bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm (như Luật Đất đai 2013). Thay vào đó, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh, sửa đổi và cập nhật hàng năm để bám sát biến động thực tế.

Theo khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng chi tiết đến từng khu vực, vị trí. Tại những nơi đã hoàn thiện bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá trị đất đai sẽ được xác định đến từng thửa theo vùng giá trị và thửa đất chuẩn. Việc áp dụng các phương pháp định giá kỹ thuật mới giúp bảng giá đất minh bạch hơn và tiệm cận sát với giá thị trường, hạn chế tình trạng "hai giá" (giá Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế).

Tác động tài chính: Chi phí làm Sổ đỏ lần đầu có thể tăng mạnh

Sự thay đổi về cơ chế định giá mang lại sự minh bạch, nhưng cũng đặt ra thách thức tài chính cho người dân chưa được cấp Sổ đỏ. Nguyên nhân là do các khoản nghĩa vụ tài chính bắt buộc khi làm Sổ đỏ lần đầu – bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ – đều được tính toán dựa trên bảng giá đất. Khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường (thường cao hơn bảng giá cũ), các khoản phí này cũng sẽ tăng theo tương ứng. Bên cạnh đó, bảng giá đất mới sẽ đóng vai trò như mức "giá sàn" trong nhiều trường hợp xác định giá đất cụ thể. Các chuyên gia nhận định, mức tăng sẽ đặc biệt rõ rệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, nơi bảng giá cũ hiện nay đang thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế.

Trước bối cảnh pháp lý thay đổi, các chuyên gia bất động sản và pháp lý khuyến cáo người dân có nhu cầu cấp Sổ đỏ lần đầu nên nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ và thực hiện thủ tục trước ngày 1/1/2026. Việc hoàn tất thủ tục trong giai đoạn chuyển tiếp giúp người dân tránh được nguy cơ chi phí tài chính bị đội lên cao khi bảng giá đất mới – với cơ chế cập nhật sát giá thị trường hàng năm – chính thức có hiệu lực.